Problematika Pengembangan Kawasan TOD

Kehadiran Kawasan TOD akan meningkatkan jumlah pengguna atau penumpang transportasi publik.

Redaksi December 12, 2022

3 menit dibaca

Konstruksi Media – Kawasan Transit Oriented Development atau TOD merupakan area perkotaan yang dirancang untuk memadukan fungsi transit dengan manusia, kegiatan, bangunan dan ruang publik. Tujuannya, mengoptimalkan akses terhadap transportasi publik sehingga dapat menunjang daya angkut penumpang.

Diharapkan, kehadiran TOD akan meningkatkan jumlah pengguna atau penumpang transportasi publik. Sehingga masyarakat meninggalkan penggunaan kendaraan pribadi dalam mobilitas sehari-hari.

Pakar Transportasi Haris Muhammadun mengatakan, pada akhirnya desain tata kota akan membuat kawasan di Jantung Ibu Kota akan saling terintegrasi dengan angkutan umum. Penggunaan kendaraan pribadi perlahan ditinggalkan dan masyarakat mulai menggunakan moda transportasi umum.

“Sebenarnya rencana ini sudah lama dikonsepkan, hanya saya hingga saat ini realisasinya terkesan setengah -setengah. Meski begitu sampai semester I tahun 2022 ini Pemprov DKI Jakarta masih sibuk mengurusi pembangunan TOD dan penataan kawasan perkotaan,” kata Haris saat berbincang dengan majalah Konstruksi Media di bilangan Pecenongan, Jakarta Pusat, beberapa waktu lalu.

Pakar Transportasi Haris Muhammadun. Foto: Konstruksi Media/Panca

Ia mengatakan, konsep TOD mulai berkembang pesat di Amerika serikat pada tahun 1990-an. Kemudian mulai berkembang di Indonesia pada 2017, ditandai dengan lahirnya Peraturan Menteri ATR/BPN nomor 16 tahun 2017 tentang Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit.

“Pada tahun 2017 menjadi momentum Kehadiran MRT Jakarta, LRT Jakarta, dilanjutkan lagi dengan hadirnya Kereta Cepat Jakarta-Bandung serta, LRT Jabodebek,” ucap Haris.

Dalam Permen ATR/BPN 16/2017, kata dia, TOD diklasifikasikan ke dalam tiga kategori, antara lain TOD Kota yang memiliki karakteristik berfungsi sebagai pusat ekonomi fungsi primer, pusat pelayanan kota dalam wilayah kota dengan fungsi pelayanan berskala regional dan kawasan perkotaan dalam wilayah kabupaten yang ditetapkan sebagai pusat kegiatan.

Pada Kawasan TOD Kota dilayani setidaknya satu moda transit jarak dekat dan satu moda transit jarak jauh berupaya heavy rail, light rail transit, BRT, Bus Lokal/Bus Ekspres dengan frekuensi (headway) kurang lebih 5 menit.

“Intensitas pemanfaatan ruang tinggi dengan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) lebih dari 5 sampai batas KLB setinggi-tingginya, dengan tetap tidak melampaui daya dukung lingkungan, KDB 80% dan kepadatan hunian 20-75 unit/1.000 meter persegi dengan jumlah lantai lebih dari 11 lantai hingga 40 lantai atau lebih, street frontage minimal 90%,” ucapnya.

Ia mengatakan, parkir kendaraan dan sepeda disediakan secara bersama dengan standar maksimum parkir hunian 1 parkir/unit, parkir retail/kantor 1 parkir/100 meter persegi dan maksimum parkir lantai dasar 10% dari luas kavling.

Menurut Haris, campuran dan keragaman pemanfaatan ruang adalah 20-60% untuk perumahan dan 40-80% untuk non perumahan (perumahan yang sedang dikembangkan adalah hunian berimbang sebagai upaya mewujudkan keberagaman sosial dan ekonomi kawasan) dan minimal aktivitas yang signifikan di kawasan selama 18 jam.

“Di dalam kawasan tersebut, dia terhubung dengan angkutan umum selama 24 jam atau paling sedikit 16 jam. Termasuk jaringan transportasi disana terintegrasi dengan jaringan antar kota,” ucap Haris.

Kategori kedua Kawasan TOD Sub Kota, memiliki karakter dengan pengembangan kawasan sebagai pusat perekonomian, khususnya yang berfungsi sekunder dan budaya regional serta mempunyai skala pelayanan bagian kota sampai kota.

Kategori ini dilayani setidaknya satu moda transit jarak dekat dan satu moda transit jarak jauh berupaya heavy rail, light rail transit, BRT, Bus Lokal/Bus Ekspres dengan frekuensi (headway) kurang lebih 5-15 menit.

Intensitas pemanfaatan ruang tinggi dengan KLB 3-5, KDB 70% dan kepadatan hunian 12-38 unit/1.000 meter persegi dengan jumlah lantai lebih dari 3 lantai hingga 15 lantai, minimal street frontage minimal 80%.

“Parkir kendaraan dan sepeda disediakan secara bersama dengan standar maksimum parkir hunian 1,5 parkir/unit; parkir retail/kantor 2 parkir/100 meter persegi; dan maksimum parkir lantai dasar 15% dari luas kavling,” jelas Haris.

Campuran dan keragaman pemanfaatan ruang adalah 30-60% untuk perumahan dan 40-70% untuk non perumahan (perumahan yang sedang dikembangkan adalah hunian berimbang sebagai upaya mewujudkan keberagaman sosial dan ekonomi kawasan) dan minimal aktivitas yang signifikan di kawasan selama 16 jam.

Terakhir, Kawasan TOD Lingkungan yang memiliki karakter pengembangan kawasan sebagai pusat aktivitas ekonomi lokal dan komunitas lokal serta mempunyai skala pelayanan lingkungan. Pemanfaatan ruang untuk hunian dominan dengan akses baik ke regional atau sub regional.

Problematika Pengembangan Kawasan TOD. Foto: Konstruksi Media/Reza AP

TOD ini setidaknya dilayani sarana moda transit jarak dekat dan satu moda transit jarak jauh berupaya heavy rail, light rail transit, BRT, Bus Lokal/Bus Ekspres dengan frekuensi (headway) kurang lebih 15-30 menit. Pada beberapa kasus commuter line dapat melayani kawasan TOD.

“Intensitas pemanfaatan ruang tinggi dengan KLB 2-3, KDB 70% dan kepadatan hunian 15-20 unit/1.000 meter persegi dengan jumlah lantai lebih dari 3 lantai hingga 8 lantai, minimal street frontage minimal 70%,” ujar dia.

Parkir kendaraan dan sepeda disediakan secara bersama dengan standar maksimum parkir hunian 2 parkir/unit; parkir retail/kantor 3 parkir/100 meter persegi; dan maksimum parkir lantai dasar 20% dari luas kavling.

Menurut dia, beberapa kawasan saat ini telah berkembang dengan pesat dan hal ini sudah dimanfaatkan oleh para pengembang besar seperti BSD City.

BSD City, kata dia, mengembangkan titik TOD yang terintegrasi langsung dengan Stasiun Cisauk, Kabupaten Tangerang. Dibangun di lahan seluas 308.925 meter persegi menjadikan kawasan ini sebagai kawasan mixed use yang ada di Kabupaten Tangerang.

“Terminal Intermoda ini paling hype dan dikunjungi oleh Menteri Perhubungan Budi Karya Sumadi. Di sana ada Universitas Atma Jaya, Pasar Modern BSD, Apartemen, Mall, Pusat Perkantoran, dan juga tersedia Park and Ride (lahan parkir),” ucapnya. (Galuh)

Baca artikel selanjutnya: