Pengetian NJOP, Berikut Contoh Cara Menghitungnya

Konstruksi Media – Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan istilah yang sering terdengar saat proses jual beli properti, baik rumah maupun tanah. NJOP menjadi salah satu komponen penting dalam menentukan harga tanah atau bangunan, serta menjadi dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2).

NJOP berpengaruh langsung terhadap besarnya tagihan PBB yang harus dibayarkan. Mengacu pada Pasal 1 ayat (3) Undang-Undang PBB serta Pasal 1 ayat (40) Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), NJOP didefinisikan sebagai harga rata-rata hasil transaksi jual beli yang wajar. Apabila tidak terjadi transaksi, maka NJOP akan ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek serupa atau melalui nilai perolehan baru dan NJOP pengganti.

Fungsi NJOP

NJOP berfungsi sebagai acuan dalam menentukan harga minimal suatu properti. Misalnya, ketika pembeli atau penjual belum mengetahui harga pasaran properti, NJOP dapat menjadi tolok ukur yang objektif. Jika harga jual properti lebih tinggi dari NJOP, bisa jadi penjual menetapkan harga terlalu mahal. Sebaliknya, jika lebih rendah dari NJOP, mungkin terdapat kondisi tertentu yang memengaruhi penurunan harga.

Dalam konteks perpajakan, NJOP adalah dasar penghitungan nilai jual suatu properti yang ditetapkan oleh negara. Nilai NJOP bisa berubah seiring perkembangan kawasan—semakin maju suatu daerah, maka NJOP di wilayah tersebut cenderung naik karena harga tanah dan bangunannya juga meningkat.

Penetapan NJOP

Penetapan NJOP dilakukan oleh pemerintah, umumnya setiap tiga tahun sekali. Namun dalam kondisi tertentu, seperti lonjakan harga properti yang signifikan, penyesuaian NJOP dapat dilakukan setiap tahun.

Penentuan NJOP bisa dilakukan melalui tiga pendekatan:

1. Perbandingan dengan Objek Pajak Lain

Menilai harga dengan membandingkan objek pajak sejenis di lokasi yang sama atau sekitarnya.

2. Pendekatan Penghasilan atau Pergantian NJOP

Menilai nilai jual berdasarkan hasil pemasukan dari objek pajak tersebut.

3. Pendekatan Biaya atau Nilai Perolehan Baru

Berdasarkan biaya pembangunan properti baru dikurangi penyusutan nilai objek.

Cara Mengetahui NJOP

Untuk mengetahui NJOP suatu wilayah, Anda dapat:

• Mengunjungi langsung kantor kecamatan setempat.
• Mengecek melalui situs resmi pemerintah daerah atau dinas pajak daerah.

Cara Menghitung NJOP Rumah

Untuk menghitung NJOP suatu properti, ikuti langkah-langkah berikut:

1. Hitung luas total tanah (dalam meter persegi).
2. Hitung luas total bangunan (dalam meter persegi).
3. Cari tahu NJOP/meter tanah dan bangunan di lokasi tersebut.

Rumus Menghitung NJOP:

• Nilai NJOP Tanah = Luas tanah x NJOP/m² tanah
• Nilai NJOP Bangunan = Luas bangunan x NJOP/m² bangunan
• Nilai Jual Rumah = Nilai tanah + Nilai bangunan

Contoh Perhitungan NJOP

• Luas tanah: 100 m²
• Luas bangunan: 70 m²
• NJOP tanah per m²: Rp 2.500.000
• NJOP bangunan per m²: Rp 3.500.000

Perhitungan:

• NJOP tanah: 100 m² x Rp 2.500.000 = Rp 250.000.000
• NJOP bangunan: 70 m² x Rp 3.500.000 = Rp 245.000.000
• Total NJOP rumah: Rp 250.000.000 + Rp 245.000.000 = Rp 495.000.000. (***)